En términos legales, y más en concreto, del Código Civil para el DF (CCDF), la hipoteca es unagarantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley (art. 2893).
Así definida, parecería que no hay mayor problema en su comprensión, pero en sí la hipoteca plantea muchas dudas en su desenvolvimiento práctico. Por ello y sabiendo que encontrarse con el contrato de hipoteca puede suscitar incertidumbre, se presenta esta selección de cuestiones acompañadas con sus respectivas respuestas.
¿Existe un plazo para liberar la hipoteca?
Para poder contestar esta pregunta es necesario recordar que debido a la reforma publicada en elDOF el 25 de mayo del 2010 a la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG), y en específico, al artículo 19-Bis de dicho ordenamiento, se trasladó la obligación a las entidades financieras (instituciones de banca múltiple, de banca de desarrollo y a las sociedades financieras de objeto limitado referidas en la Ley de Instituciones de Crédito) de otorgar ante fedatario público la escritura en donde conste la extinción de dicho gravamen, una vez acreditado el pago del saldo insoluto, y de poner a disposición del acreditado ese testimonio en un plazo de 60 días hábiles siguientes a la fecha en que haya extinguido el referido crédito.
En el caso de que no se exija instrumento público para la liberación del gravamen, la entidad en un lapso no mayor a 20 días entregará al acreditado la constancia de liberación de la obligación a su cargo, por cumplimiento para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP),
Esta reforma provocó una mayor seguridad jurídica, pues en numerosas ocasiones aun pagada la hipoteca no se liberaba la obligación por falta de cancelación de la inscripción.
¿Pagar una hipoteca a nombre del deudor me hace propietario del inmueble?
Una hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor (art. 2904, CCDF). Si el pago que libere el bien hipotecado está hecho a nombre del deudor, es claro que la hipoteca, aun la hubiese constituido un tercero, beneficia al dueño del inmueble.
¿Puede darse la prescripción positiva (usucapión) aun en inmuebles hipotecados?
Sí, dentro de las reglas generales de la prescripción por la cual se puede adquirir un bien justamente, está el que la posesión de dicho bien tiene que ser (art. 1151, CCDF):
- en concepto de propietario
- pacífica
- continua
- pública
Así, tendría que tenerse la posesión del bien hipotecado con esas cualidades para poder adquirir mediante la usucapión un bien hipotecado. El plazo para que ello sucediera, sería de cinco años cuando se trata de posesión de buena fe y de 10 si se trata de casos en los cuales se ha tratado de mala fe (art. 1152 del CCDF).
De ser procedente la acción de prescripción, la sentencia que así lo declarara se inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propiedad al poseedor (art. 1157, CCDF).
¿Es posible contratar un crédito hipotecario con una persona distinta a un banco?
Sí pues este contrato está previsto en la legislación civil, lo cual implica que su celebración no es exclusiva de estas entidades financieras o de personas morales constituidas que cumplan formalidades particulares.
El CCDF dice que hay dos tipos de hipoteca:
- necesaria, cuando derivado de la ley se tiene que otorgar este contrato de garantía
- voluntaria, la convenida por las partes o impuesta por el dueño del bien sobre el cual se constituye
Así, es perfectamente válido un contrato entre particulares en el cual, de no cumplirse la obligación garantizada con este derecho, se pierda el bien a favor de un acreedor hipotecario que sería una persona física, o moral, pero no necesariamente siendo ésta un banco.
¿Cuáles pueden ser ejemplos de hipotecas necesarias?
Tienen derecho de pedir esta clase de hipoteca para garantizar sus créditos (art. 2935, CCDF):
- el coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido
- los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos; teniendo en cuenta que el artículo 520, fracción III del CCDF indica que el tutor, antes de que se le discierna el cargo, prestará caución para asegurar su manejo, la cual puede consistir en cualquier medio suficiente autorizado por la ley
- los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren
- los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador
- el Estado, los pueblos y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos
¿Quién paga los servicios del notario en el caso de la liberación de una hipoteca?
Si se trata de una hipoteca entre particulares, lo pagará el deudor hipotecario que ponga fin a su deuda.
Si la hipoteca se contrata con un banco, en virtud también del artículo 19-Bis de la LTFCCG antes citado, corren a cargo de las empresas mercantiles, que directamente o a través de cualquier figura jurídica se dediquen habitualmente al otorgamiento de crédito garantizado las certificaciones o ratificaciones de firma ante notario para la cancelación.
¿Qué se entiende por acción hipotecaria?
Esta queda definida en el Código de Procedimientos Civiles para el DF (CPCDF) como la que se intenta para constituir, ampliar y registrar una hipoteca, o bien para obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice y procede contra el poseedor a título de dueño del fundo hipotecado y, en su caso, contra los otros acreedores.
Si después de anotada la demanda en el RPP y contestada ésta, cambia el dueño y poseedor jurídico del predio, con éste continua el juicio (art. 12, CPCDF).
¿Es correcto que se retengan las escrituras en la contratación de un crédito hipotecario?
No, pues la posesión de las escrituras no implica la existencia de un contrato de hipoteca, lo verdaderamente importante es que ella sea inscrita en el RPP para que surta efectos jurídicos.
En sí no existe prohibición para el acreedor hipotecario para llevar a cabo esa acción, pero de tener las escrituras sin inscribir el contrato, no tendría base jurídica con la cual reclamar que se trató de una hipoteca, pues ésta nunca es tácita (art. 2919, CCDF).
¿Es posible adquirir dos o más hipotecas sobre un mismo bien?
Sí pues la ley expresamente menciona que pueden ser hipotecados bienes que previamente lo hayan sido, aun si se ha pactado el no volverlos a hipotecar, en cuyo caso tendría que respetarse la prelación de los créditos.
Para dar mayor sustento a lo anterior, el CCDF indica literalmente que el pacto de no volver a hipotecar es nulo (art. 2901).
¿Está permitido cambiar un crédito hipotecario a un banco distinto a aquel con el cual se contrató?
Es útil para contestar esta cuestión precisar algunos puntos antes.
El crédito hipotecario puede cederse, en todo o en parte, siempre que:
- la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 2917, mismo que indica que para la constitución de créditos con garantía hipotecaria debe cumplirse con las formalidades contenidas en los artículos 2317 y 2320 respectivamente, que en este sentido indican que:
- si los bienes inmuebles a gravarse tienen valor de avalúo no mayor al equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el DF en el momento de la operación podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o RPPC
- si el valor de avalúo del inmueble excede de la cantidad señalada en el momento de la operación, el gravamen se efectúa en escritura pública
- se dé conocimiento al deudor
- se inscriba en el RPP
Si la hipoteca se hubiese constituido para garantizar obligaciones a la orden, se transmite por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, ni de registro. La hipoteca contratada para garantizar obligaciones al portador, se transmite por la simple entrega del título sin más requisitos.
Ahora bien, tratándose de las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, pueden ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública, ni de inscripción en el RPPC, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar dicha administración, el cesionario sólo tendrá que notificar la cesión por escrito al deudor.
En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor del o los cesionarios referidos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.
¿Cómo se liberan las hipotecas contratadas con bancos que ya no existen?
Se debe rastrear al banco desaparecido para definir cuál de los que aún se encuentran dentro de las instituciones de crédito es al que correspondería la obligación de liberar la hipoteca, pues en realidad no desaparecieron los bancos sino que se fusionaron con otros o fueron adquiridos por algunos con mayor solidez económica.
Por ejemplo, el que antaño era el Banco de Londres y México después se volvió SERFIN; el Banco de Comercio (después fue Bancomer; el Banco Mercantil del Norte se convirtió en BANORTE; el Banco Internacional (después BITAL) fue adquirido por HSBC. Así, tendría que rastrearse la continuidad del banco no existente para poder acudir al que se encuentre en operación a efecto de liberar tal garantía.
¿Está permitida, en caso de copropiedad, la adquisición de un crédito crédito hipotecario de solamente una parte del inmueble?
Sí se trata de copropiedad de un predio común, no puede hipotecarse sino con consentimiento de todos los propietarios, pero el copropietario sí puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir.
En ese caso, el acredor puede intervenir en la división para impedir que al deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda (art. 2902, CCDF).
Adicionalmente, cuando una finca hipotecada que sí puede ser fraccionada convenientemente sea dividida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. En tal supuesto, tendrá que haber un acuerdo entre el dueño de la finca y el acreedor hipotecario; de lo contrario, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos (art. 2913, CCDF).
¿Prescriben los créditos hipotecarios?
La acción hipotecaria que quedó definida acorde con el CPCDF en otra pregunta, prescribe a los 10 años, contados desde que puede ejercitarse con arreglo al título inscrito.
Por ende, se puede demandar la declaración de la extinción de la hipoteca en la vía especial hipotecaria, así como la consecuente cancelación en el RPP que corresponda.
¿La carta de liberación de la hipoteca es suficiente para darla como cancelada?
No puesto que todo hecho o convenio entre las partes, que puede modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria no surte efecto contra tercero si no se hace constar en el RPP por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según sea el caso (art. 2925, CCDF)
Para confirmar lo anterior, el artículo 2940 del mismo ordenamiento expresa literalmente que la hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no se cancele su inscripción.
¿Qué documentos se necesitan para una cancelación de hipoteca?
Se necesita una carta de instrucción dirigida a la notaría pública ante la cual se vaya a hacer la cancelación, así como la escritura de apertura de crédito con datos de registro, y en caso de haberse hecho alguna reestructura, la escritura respectiva.
¿Se puede heredar un bien hipotecado?
Sí, y la hipoteca seguiría la suerte de lo principal, esto es, al ser heredado el bien, este contrato, al ser uno accesorio, seguiría afectándolo de manera que el ahora responsable de ella sería el heredero.
¿Puede el gobierno hipotecar un bien y embargarlo con posterioridad?
Sí existen supuestos en los cuales el gobierno puede ver garantizados sus intereses mediante hipoteca, tal como se anotó en la explicación de las hipotecas necesarias.
Lo anterior puede apreciarse claramente en el artículo 30 del Código Fiscal para el DF (CFDF), el cual señala que los créditos fiscales a referidos en tal Código pueden garantizarse mediante la hipoteca (fracción II de dicho artículo).
El otorgamiento de la garantía se haría en escritura pública y se inscribiría en el RPP, conteniendo los datos relacionados con el crédito fiscal (art. 31, CFDF).
Por ello, sí puede en primera recibir en hipoteca un bien y en segunda instancia, embargarlo para ver cumplida la obligación de pago en caso de que no sea satisfecha la obligación del deudor en los términos y la forma pactada.
De proceder el embargo, será practicado aun si los bienes señalados para trabar su ejecución estuviesen ya embargados por otras autoridades no fiscales o sujetos a cédula hipotecaria. Los bienes embargados se entregarán al depositario designado por la oficina recaudadora, por el actuario o por la persona habilitada por la autoridad fiscal, y se dará aviso a la autoridad correspondiente para que el o los interesados puedan hacer valer la reclamación que proceda.
Si los bienes señalados para la ejecución hubieren sido ya embargados por parte de la propia autoridad fiscal, se practicará el embargo y se entregarán los bienes al depositario designado con anterioridad.
En el caso de que el embargo se hubiese practicado por autoridades fiscales federales u organismos fiscales autónomos, también se efectuará el embargo y en ese caso los bienes se entregarán al depositario designado por la oficina recaudadora, dándole aviso a la autoridad federal.
De haber alguna inconformidad, la controversia será resuelta por los tribunales judiciales de la federación y en tanto se resuelve aquélla no se hará aplicación del producto del remate, salvo que se garantice el interés fiscal a satisfacción de la Secretaría de Finanzas del DF.
¿Cuál es la vía para hacer efectiva la hipoteca?
Si el crédito que se cobra está garantizado con hipoteca, el acreedor puede intentar el juicio hipotecario, el ejecutivo o el ordinario (art. 464, CPCDF)
¿En qué supuestos específicos procede el juicio especial hipotecario?
La vía del juicio especial hipotecario se utiliza en todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación, o bien, el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.
Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga mediante las reglas que rigen a este juicio, se necesita que el crédito conste en escritura pública o escrito privado y esté registrado en el RPP y que sea exigible en los términos pactados o conforme a las disposiciones legales en el caso de las hipotecas necesarias (art. 468, CPCDF).
¿Existe algún supuesto en el cual proceda dicho juicio sin que el contrato esté inscrito en el RPP?
Sí dado que hay tres excepciones (art. 469, CCDF), las cuales aplican cuando:
- el documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo
- el bien se encuentre inscrito a favor del demandado
- no exista embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito cuando menos 90 días anteriores a la de la presentación de la demanda
¿Qué sucede de existir varios acreedores hipotecarios sobre un bien?
Si en el título con base en el cual se ejercita una acción hipotecaria se advierte que tal es el supuesto, el juez mandará notificarles la existencia del juicio para que manifiesten lo que a su derecho corresponda (art. 476, CCDF).
¿Qué sucede si el bien hipotecado no se halla en el lugar del juicio?
Se libra exhorto al juez de la ubicación, para que ordene la anotación de la demanda en el RPP (art. 480, CCDF).
¿Una vez que se ha demandado en juicio al deudor hipotecario, éste puede actuar en los mismos términos que venía haciéndolo respecto al bien?
No, desde el día del emplazamiento, el deudor se vuelve depositario judicial respecto de lo hipotecado, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo al contrato y conforme al CCDF deban considerarse como inmovilizados y parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.
Para efecto del inventario, el deudor debe dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el juez lo compelerá por los medios de apremio que le autoriza la ley (art. 481, CPCDF).
Si el deudor no quiere ser depositario dada la responsabilidad que recaería sobre él, puede entregará desde que comienza el juicio la tenencia del bien al actor o al depositario que éste nombrara (art. 482, CPCDF).
¿Puede embargarse un bien sobre el cual se ha demandado la ejecución de la hipoteca en un juicio previo y pendiente de resolución?
Una vez que ha sido anotada la demanda en el RPP, no puede verificarse sobre lo hipotecado embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el curso del juicio, sino en virtud de sentencia ejecutoriada debidamente registrada y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda o en razón de providencia precautoria solicitada ante el juez por acreedor con mejor derecho, en fecha anterior a la de inscripción de la demanda (art. 484, CPCDF).
CONCLUSIONES
Servirse de este contrato de garantía puede plantear una serie de combinaciones dependiendo del bien afectado por la hipoteca o de si ésta es voluntaria o necesaria, pero en términos generales, se pueden despejar muchas de las inquietudes de la mano del CCDF y del CPCDF, lo cual la hace una forma recomendable para garantizar el pago tratándose de obligaciones de pago cuantiosas.
Puesto que liberarse de ella jurídicamente es tan importante como terminar de pagarla, se debe prestar especial atención a la conclusión total de la operación, así, que al concluir los pagos de los créditos hipotecarios se sugiere se solicite al acreedor hipotecario una carta de finiquito que acredite la liquidación y con posterioridad se acuda al notario y finalmente al RPP.
Fuente: IDC.
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