¿Sin escritura? ¡Adiós Inmueble!

El registro, principalmente el que versa sobre bienes inmuebles, es primordial para poder explotar al máximo el dominio y uso de los mismos.

Si  bien los contratos civiles, mercantiles y las transacciones financieras descansan sobre la base del acuerdo y la voluntad de las partes interesadas, se requiere, además, de no contravenir la legislación vigente y aplicable a dichos contratos y operaciones, de hacer uso del sistema de registro que dará validez, formalidad y certeza jurídica, tanto a los contratantes como a los terceros involucrados, por ello, es básico inscribirlos de acuerdo con la legislación aplicable.

En esta ocasión, se abordan los principales actos jurídicos a inscribir en el Registro Público de la Propiedad del DF (RPP) que tienen un impacto frecuente en la gestión de los negocios de los comerciantes, así como la naturaleza del Registro para que se evalúe adecuadamente la importancia de inscribir lo que la norma jurídica impone como necesario.

Actos inscribibles en el registro

Patrimonio de Familia

El patrimonio familiar, que tiene como objeto afectar uno o más bienes para proteger económicamente a la familia y sostener el hogar, pudiendo incluir: la casa habitación y el mobiliario; una parcela cultivable o los giros industriales y comerciales cuya explotación se haga entre los miembros de la familia; así como los utensilios propios de su actividad (artículo 723 del Código Civil para el DF –CCDF–). Los miembros de la familia que quieran constituirlo lo harán a través de un representante común, por escrito al Juez de lo Familiar, designando con precisión los bienes muebles e inmuebles, para la inscripción de estos últimos en el RPP y dicho Juez aprobará en su caso, su constitución y mandará que se hagan las inscripciones correspondientes en el citado Registro (artículos 731 y 732 del CCDF).

Posesión

La posesión, regulada a partir del artículo 790 y hasta el  829 del CCDF, implica que es poseedor aquél que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo cuando se demuestre que una persona tiene en su poder una cosa en virtud de la situación de dependencia en que se encuentra respecto del propietario, y que la retiene en provecho de éste en cumplimiento de las órdenes e instrucciones que de él ha recibido, pues en ese caso no se le considerará poseedor (artículos 790 y 793 del CCDF).

La posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos o la que está inscrita en el RPP (artículo 825 del CCDF).

Copropiedad

Ésta existe cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas (artículo 938 del CCDF), y cesa por la división, destrucción, pérdida o enajenación de la cosa común y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario, siendo que la división de una cosa común no perjudica a tercero, el cual conserva los derechos reales que le pertenecen antes de hacerse la partición, observándose lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de buena fe que inscribe su título en el RPP (artículo 976 del CCDF).

Prescripción positiva

La prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley (artículo 1135 del CCDF), denominándose prescripción positiva a la que versa sobre la adquisición (artículo 1136 del CCDF).

Quien posee bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el RPP, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se inscribe en el RPP y servirá de título de propiedad al poseedor (artículos 1156 y 1157 del CCDF).

Cesión de derechos

La cesión de derechos se perfecciona cuando un acreedor transfiere a otro los derechos que tenga contra su deudor (artículo 2029 del CCDF), y si se trata de cesión de créditos que no sean a la orden o al portador, no produce efectos contra tercero, sino desde que su fecha deba tenerse por cierta, conforme a las reglas siguientes (artículo 2034 del CCDF):

• si tiene por objeto un crédito que deba inscribirse, desde la fecha de su inscripción, en el RPP
• si se hace en escritura pública, desde la fecha de su otorgamiento
• si se trata de un documento privado, desde el día en que se incorpore o inscriba en el mencionado Registro; desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaren, o desde la fecha en que se entregue a un funcionario público por razón de su oficio

Si el crédito se ha cedido a varios cesionarios, tiene preferencia el que primero ha notificado la cesión al deudor, salvo los títulos que deban registrarse (artículo 2039 del CCDF).

Compraventa

Si bien hay compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero, y no se requiere para su validez formalidad alguna, sí se necesita de ésta en caso de que verse sobre un inmueble. 

Formalidades especiales

Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el DF (SMGVDF) al momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o en el RPP (artículo 2316 y 2317).

Si el valor de avalúo del inmueble excediese de 365 veces el SMGVDF en el momento de la operación, su venta tiene que hacerse en escritura pública, salvo  que se trate del patrimonio de familia, debido a la intención de la legislación de no imponer más cargas a él. Si son bienes ya inscritos en el citado Registro cuyo valor no exceda de 365 veces el SMGVDF en el momento de la operación, cuando la venta sea al contado, podrá formalizarse, haciéndola constar por escrito en el certificado de inscripción de propiedad que el Registrador tiene obligación de expedir al vendedor a cuyo favor estén inscritos los bienes.

La constancia de la venta será ratificada ante el Registrador, quien tiene la obligación de cerciorarse de la identidad de las partes y de la autenticidad de las firmas, y previa comprobación de que están cubiertos los impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta forma, hace una nueva inscripción de los bienes vendidos en favor del comprador.

La venta de bienes inmuebles tiene la particularidad de que no produce efectos contra tercero sino después de ser registrada (artículos 2320 a 2322 del CCDF).

La inscripción es fundamental para la seguridad jurídica, pues prevalece la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se dará prioridad a la primera venta, siendo que si no fuere posible verificar la antigüedad de ésta, prevalece la hecha al que tiene su posesión (artículos 2248, 2265 y 2266 del CCDF).

En el caso de ventas en abonos puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos causa la rescisión del contrato, produciendo efectos contra terceros que hubiesen adquirido los bienes de que se trate, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el referido Registro. Si son bienes muebles identificables de manera indubitable, puede también pactarse la cláusula rescisoria y se sigue el mismo efecto contra terceros que en el caso de inmuebles si se inscribe en el RPP (artículo 2310 del CCDF).

Arrendamiento

Para el contrato de arrendamiento, por el cual se concede el uso o goce temporal de una cosa a cambio del pago de un precio, si existe la obligación de registrar el arrendamiento, sólo vale el inscrito.

Son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquéllos en que haya anticipos de rentas por más de tres años (artículos 2398, 2446 y 3042, fracción III del CCDF).

Registro Público

Naturaleza

Funciona en el DF de acuerdo con el Reglamento del mismo, permite conocer a los solicitantes los asientos que tengan los folios del registro, así como los documentos relacionados con las inscripciones archivadas.

Expide copias certificadas de inscripciones, así como constancias que figuren en tales folios, al igual que certificaciones de existencia o no de asientos relativos a bienes por los cuales se necesite conocer su estatus (artículo 3000 y 3001 del CCDF).

Qué puede registrarse

Se pueden registrar (artículo 3005 del CCDF):

• testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos
• resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica
• documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que incluyan constancia de que el Notario, el Registrador, el Corredor Público o el Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes (firmados y sellados)
• actos ejecutados o los contratos otorgados en otra entidad federativa o en el extranjero, si tienen el carácter de inscribibles conforme a las disposiciones del CCDF y del Reglamento del RPP, incluso si los documentos respectivos están redactados en idioma extranjero y se encuentran legalizados, deben ser traducidos por perito oficial y protocolizados ante Notario. Las sentencias dictadas en el extranjero se registran si no están en desacuerdo con leyes mexicanas y si ordena su ejecución la autoridad judicial competente

Registro de la Propiedad Inmueble

Se inscriben en él (artículo 3042 del CCDF):

• títulos por los que se crea, declara, reconoce, adquiere, transmite, modifica, limita, grava o extingue el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles
• la constitución del patrimonio familiar
• como se mencionó antes, contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años, y aquéllos en que haya anticipos de rentas por más de tres años
• los títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados

Se anotan previamente, con el objeto de  surtir efectos hacia cualquier adquirente de la finca o derecho real a que se refiere la anotación, cuya adquisición sea posterior a la fecha de aquella, y en su caso, dándose preferencia para el cobro del crédito sobre cualquier otro de fecha posterior a la anotación (artículos 3043 y 3044 del CCDF):

• demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos
• el mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor
• demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos
• providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales
• títulos presentados al RPP cuya inscripción hubiese sido denegada o suspendida por el Registrador
• fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en la sección de actos inscribibles
• el decreto de expropiación y de ocupación temporal, así como la declaración de limitación de dominio, de inmuebles
• resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro mencionado
• cualquier otro título que sea anotable, en términos del CCDF u otras Leyes

Aspectos por los que es importante la inscripción

¿Por qué se debe inscribir?

• Los documentos que conforme al CCDF son registrables y no se registran, no producen efectos en perjuicio de tercero (artículo 3007 del CCDF)
• el Registro protege los derechos adquiridos por terceros de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo Registro. La regla no aplica tratándose de contratos gratuitos o de actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley (artículo 3009 del CCDF)
• la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se determinará por la prioridad de su inscripción en el referido Registro (artículo 3013 del CCDF)

Respecto a las obligaciones

• La resolución de un contrato fundado en falta de pago por parte del adquirente de la propiedad de bienes inmuebles u otro derecho real sobre los mismos, no surtirá efecto contra tercero de buena fe, si no se ha estipulado expresamente y ha sido inscrito en el RPP en la forma prevenida por la ley (artículo 1950 del CCDF)
• en las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición sea natural o simbólica, debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del señalado Registro (artículo 2014 del CCDF)

En relación con las garantías

• Para ser fiador, ya se trate de una fianza legal o judicial, con excepción de las instituciones de crédito,  se requiere tener bienes inmuebles  inscritos en el RPP de un valor que ampare las obligaciones que contraiga; para eso, el indicado Registro expide un certificado para tales efectos, y en el folio correspondiente al bien raíz designado, para comprobar la solvencia del fiador; se hace una anotación preventiva relativa al otorgamiento de la fianza, e igualmente, en caso de extinguirse ésta, dentro del término de tres días se da aviso al citado Registro para la cancelación de la anotación. Si se trata de fianzas menores a $1,000.00 no es necesaria la propiedad de bienes raíces (artículos 2350 a 2352 del CCDF)
• para que la prenda sobre frutos pendientes de bienes raíces que tengan que recogerse en un tiempo determinado surta sus efectos contra tercero tiene que inscribirse en el RPP (artículo 2857 CCDF), y cuando la prenda quede en poder del deudor, para que surta efectos contra tercero debe inscribirse en el mismo Registro, no obstante, sólo puede efectuarse si son bienes identificables de manera indubitable y que no contravienen al Reglamento del Registro (artículo 2859 del CCDF). Adicionalmente, la prenda no surte efecto contra tercero si no consta la certeza de la fecha por el registro, escritura pública o de alguna otra manera fehaciente (artículo 2860); si se trata de dar en prenda un título de crédito que legalmente deba constar en el referido Registro, no surte efecto contra tercero sino desde que se inscribe (artículo 2861 del CCDF)
• la hipoteca ya sea voluntaria (contraída por acuerdo de las partes), o necesaria, (porque en virtud de la ley se sujeta a una persona a prestarla, nunca es tácita ni general, y para producir efectos contra tercero requiere siempre de registro (artículo 2919 del CCDF)
• en la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años, salvo que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, mientras que no exceda del término para la prescripción de los mismos y se haya tomado razón de tal estipulación en el RPP (artículo 2915 del CCDF).

Aparte, todo hecho o convenio que pudiese modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según sea el caso (artículo 2925 del CCDF).

Otras ventajas:

• Se puede demostrar la prioridad de la operación en caso de que existan varias transacciones posteriores. Por ejemplo, el artículo 2982 del CCDF menciona que si hubiese varios acreedores hipotecarios garantizados con los mismos bienes, pueden formar un concurso especial con ellos, y serán pagados por el orden de fechas en que se otorgaron las hipotecas, si éstas se registraron dentro del término legal, o según el orden en que se hayan registrado los gravámenes, si la inscripción se hizo fuera del término de la ley
• son pagados de manera preferente, entre otros, los créditos anotados en el RPP en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados y solamente en cuanto a créditos posteriores (artículo 2993, fracción IX)
• el derecho registrado se presume que existe y pertenece a su titular en la forma expresada por el asiento respectivo, y si cuenta con una inscripción de dominio o de posesión, se presume que tiene la posesión del inmueble inscrito (artículo 3010 CCDF)
• para las compraventas, se puede enajenar ofreciendo a los posibles interesados la certeza de que el bien en venta es efectivamente propiedad de quien pretenda hacer la operación al contar con la inscripción en el citado Registro, a la vez que disminuye el riesgo de que el comprador con posterioridad se encuentre ante un caso de evicción, esto es, que con posterioridad alguna persona más alegue tener un derecho prioritario sobre el bien inmueble que se adquiere
• se puede fungir como obligado solidario en algún contrato que requiera contar con inmuebles para poder garantizar una obligación, sobre todo porque el hecho de que se encuentren inscritos dan igualmente certeza como se expuso en párrafos anteriores

Ley Registral del DF

En ediciones anteriores de IDC, Asesor Jurídico Fiscal, se  ha comentado la Ley Registral del DF (LRDF), que fue publicada en la Gaceta Oficial del DF el 21 de enero de 2011 y que ha buscado dar cabida a un procedimiento electrónico para así poder hacer más expedito el registro.

Generalidades

Dicha Ley tiene un Capítulo particularmente enfocado al Registro Inmobiliario, en el cual da los parámetros generales para el registro de la mayoría de los actos indicados.

La LRDF toma a la finca como la unidad básica registral en el Registro, la cual consta en un folio real electrónico (artículo 59).

Si una finca se suddivide, se tienen que asentar como fincas nuevas las partes resultantes, asignándoles un folio real electrónico a cada una, a los que se trasladarán todos los asientos vigentes y de fusionarse dos o más fincas para formar una sola, se creará un folio real electrónico para la finca resultante.

Puede darse el caso de que se requiera el permiso de subdivisión cuando la legislación vigente en la fecha en que se hubiese formalizado dicho acto así lo hubiese exigido (artículos 60 y 61 de la LRDF)

Si hubiese discrepancia entre el bien materia de inscripción con sus antecedentes registrales, puede acreditarse su identidad con documentos oficiales idóneos, como el plano o constancia catastral, siempre y cuando la superficie no se incremente. De lo contrario, procede la inscripción mediante resolución o diligencia judicial, o en una orden o constancia administrativa que provenga de autoridad competente (artículo 63)

Qué se asienta en el folio real electrónico

Además de lo ya mencionado que está contenido en el CCDF,  la LRDF precisa que se asentarán los actos jurídicos contenidos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales distintos del de propiedad, siguientes (artículo 64 de la LRDF):

• enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la propiedad a condiciones suspensivas o resolutorias
• ventas con reserva de dominio haciendo referencia expresa al pacto de reserva
• fideicomisos traslativos o de garantía
• constitución del Patrimonio de Familia
• afectaciones o limitaciones a que dé lugar la aplicación de la Ley de Desarrollo Urbano del DF

Puntos básicos para inscribir

Para llevar a cabo el registro inmobiliario, por disposición del artículo 65 de la LRDF, se debe:

• expresar la Delegación en la que se ubiquen, denominación del predio (si la tuviere), fraccionamiento, colonia, poblado o barrio; la calle y número o lote y manzana que lo identifiquen, código postal y número de cuenta catastral
• superficie, linderos, medidas y colindancias
• cuando se modifique la nomenclatura de las calles o la numeración de las fincas, los titulares registrales de éstas pueden solicitar la modificación relativa en el folio real electrónico correspondiente, mediante cualquier constancia expedida por autoridad del DF que acredite ese cambio

Si se tratase de la constitución del régimen de propiedad y condominio, el Notario que solicite su inscripción, ingresa mediante un archivo electrónico firmado con su firma electrónica notarial, las descripciones de cada unidad privativa resultante.

Si se trata de la inscripción de actos relativos a las diversas unidades resultantes de condominios, modificaciones, o subdivisiones, en proceso de inscripción, no se requerirá un certificado por cada una, siempre que se cuente con un certificado vigente respecto del inmueble del que provengan.

Corolario

Tan importante es celebrar los contratos que documenten los actos jurídicos celebrados entre los particulares, como llevar a cabo los registros e inscripciones ordenados por la ley, pues de no ser así, se está ante una situación de hecho que el derecho no alcanzaría a salvaguardar, al no poderse tener la constancia y seguridad jurídica de que efectivamente los actos aludidos fueron perfeccionados en el modo y tiempo en que se argumenta que sucedieron.

Fuente: IDC.

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